חישוב פיצויי הפקעה
שווי השוק של מקרקעין מופקעים נעשה על יסוד שומה של שמאי מקרקעין. השומה מבוססת על עיסקאות. מחירי העיסקאות הינם המחירים המופיעים בחוזים הכתובים, הנערכים על-ידי הצדדים לאותן עיסקאות. מחירים אלה משקפים את השווי המדווח של העיסקאות לרשויות המיסים. אולם, בחלק מהמקרים, ולעיתים – בחלק בלתי-מבוטל מהמקרים, המחירים המדווחים באשר לעיסקאות משקפים רק חלק מהתמורה שבפועל שולמה, הואיל וחלק מהתמורה משולם ללא דיווח, במטרה להשתמט מתשלום מיסים.
לא ניתן לנקוב בשיעור זה או אחר של ההפחתה בסכומים המדווחים. גם לא ניתן לקבוע בוודאות, שאכן היתה השמטה של חלק מהתמורה בעיסקאות, שעליהן נעשתה הסתמכות בקביעת פיצויי ההפקעה במשפט מסויים.
עם זאת, ראוי להם, לבתי המשפט, לשמאים המכריעים ולוועדת ההשגות, בדונם בתביעות לתשלום וחישוב פיצויי הפקעה, לשוות לנגד עיניהם את האפשרות, שקשה להוכיחה, כי מחירי העיסקאות המובאים בפניהם משקפים את השווי המינימאלי של מחירי שוק המקרקעין, וכי קביעת פיצויי הפקעה בעד שווי הזכויות המופקעות לפי מחירי העיסקאות הללו עלולים הם לקפח את בעל הזכויות שהופקעו.
יודגש, כי שמאות מקרקעין אינה מדע מדוייק. אין בנמצא מבחן אובייקטיבי ומדוייק, שיכריע לצורך אומדן חד-משמעי. קביעתו של שמאי מקרקעין אינה אלא בבחינת השערה מושכלת בלבד.
שיטות לשומת המקרקעין לצורך קביעת פיצויי הפקעה
בהעדר הסכמה בין הרשות המפקיעה לבין בעל הזכויות באשר לסכום הפיצויים המגיע לבעל הזכויות בעד זכויותיו שהופקעו, מוטל על הגוף המוסמך (שמאי מכריע, ועדת ההשגות או בית המשפט) לקבוע את שיעור הפיצויים. קביעה וחישוב פיצויי הפקעה נעשית על יסוד שמאויות של שמאי מקרקעין מוסמכים על-פי חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001. שמאי המקרקעין נוהגים להעריך את שוויים של מקרקעין באחת מארבע שיטות, שיפורטו להלן.
שיטת ההשוואה הישירה
קביעת שוויים של המקרקעין המופקעים בשיטת ההשוואה הישירה נעשית בדרך של בדיקת עיסקאות רצוניות, שנעשו סמוך ככל האפשר למועד הקובע לשומת הפיצויים במקרקעין אחרים (להלן: מקרקעי ההשוואה), אשר הינם בעלי תכונות דומות למקרקעין המופקעים. לצורך כך, יש לערוך התאמה בין הנתונים השונים, המאפיינים את כל אחת מהחלקות והעיסקאות שבמקרקעי ההשוואה, לבין נתוניהם של המקרקעין המופקעים, וכך ליצור מכנה משותף, שיאפשר הסקת מסקנות מדוייקות ככל האפשר לקביעה וחישוב פיצויי הפקעה.
העיסקאות הטובות ביותר להשוואה הן אותן עיסקאות, שנעשו במקרקעין המופקעים סמוך לפני מועד ההפקעה, שכן, גורם הזמן הינו בעל משמעות מרובה בתקופה של אינפלציה דוהרת. אם קיימות עיסקאות ממשיות בתנאים ובמספר סביר בתוך השטח המופקע, שיש בהן כדי לשמש מודד ראוי ומספיק, כי אז מהוות הן את המודד העיקרי.
כאשר נעזרים בעיסקאות שנעשו במקרקעין אחרים, הרי ככל שעיסקאות השוואה אלה נעשו רחוק יותר מבחינת הזמן והמקום, כך גדל הצורך להכניס בהן התאמות מרובות יותר, וקטנה מידת הוודאות והדיוק שבקביעת שווי המקרקעין המופקעים במועד הקובע לשומת הפיצויים.
אין כל מניעה לקחת לצרכי השוואה עיסקאות שנעשו זמן-מה לפני המועד הקובע לשומת הפיצויים, או אף לאחריו, תוך הכנסת ההתאמות הדרושות.
ההתאמות שיש לעשותן לצורך ההשוואה, בנוסף על ההתאמה מבחינת הזמן, כוללות הפחתה בשל היתרונות המצויים במקרקעי ההשוואה לעומת המקרקעין המופקעים והוספה בשל היתרונות המצויים במקרקעין המופקעים לעומת מקרקעי ההשוואה. הפחתות ותוספות אלה מתייחסות להבדלי המיקום בין המקרקעין (כגון: ריחוק ממרכז העיר, קירבה לשכונה נחשלת, טופוגרפיה בלתי-שגרתית, נוף וכיו"ב), קיום או העדר של פיתוח בסיסי (כגון: כבישים, מדרכות, מים, חשמל וביוב), קיום או העדר של פיתוח סביבתי (כגון: מרכזים קהילתיים, בתי ספר וגני ילדים, חנויות, גני משחקים וכיו"ב), מפגעים המצויים על המקרקעין או בסמוך אליהם.
הצורך בעריכת חלוקה או חלוקה חדשה והתקופה הדרושה לשם כך, ייעוד המקרקעין (כגון: למגורים, למשרדים, למסחר, לתעשיה, לחקלאות וכיו"ב), צורת המקרקעין (מגרשים רגולריים או בלתי-רגולריים), אפשרויות ניצולם (גודל המקרקעין ואחוזי הבנייה המותרים), בעלות נפרדת או משותפת, מספר הבעלים המשותפים, הפרשה לצרכי ציבור, ועוד כיוצא באלה גורמים, המשפיעים על שווי המקרקעין.
בשיטת השוואה זו נתקלים לעיתים בעיסקאות חריגות, שלאחר עריכת כל ההתאמות הדרושות בינן לבין עיסקאות ההשוואה האחרות, מתברר, כי שוויין גבוה או נמוך במידה משמעותית מהעיסקאות האחרות, ולא ניתן למצוא לכך הסבר מניח את הדעת. במקרים אלה יש לבדוק מה היה המניע לביצוע אותן העיסקאות, שמא לא היו הן אלא עיסקאות מאולצות, שיש להתעלם מהן, כיוון שאינן משקפות את שווי השוק החופשי, או שמא מצויים פגמים משמעותיים באותן החלקות, כמו מחצבה נטושה, קשיי בנייה הנובעים מתזוזות הקרקע, וכיוצא באלה.
כאשר סכום התמורה המדווח לרשויות המס נמוך באופן משמעותי מעיסקאות אחרות, ייתכן שהדבר נובע מכך, שחלק מהתמורה ששולמה הושמטה מהסכום שדווח.
מעיסקאות ההשוואה יש לנטרל את ההשפעה, בין להעלאה ובין להפחתה, של הכוונה להפקיע את המקרקעין המופקעים, או את עצם הפקעתם.
שיטה זו הינה השיטה המקובלת ביותר בבתי המשפט לצורך קביעת שוויים של מקרקעין מופקעים, בהיותה השיטה המדוייקת ביותר. שיטה זו עדיפה על פני שיטות השומה האחרות, שכן, היא מאפשרת לבית המשפט לקבוע את שווי המקרקעין על סמך עיסקאות, שנעשו בפועל במקרקעין בעלי מאפיינים דומים למקרקעין המופקעים. העובדה המוכחת, שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע, מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעה וחישוב פיצויי הפקעה בהתאם.
שיטה זו אינה יעילה לצורך קביעת שוויים של בתי עסק שהופקעו, שכן, בקביעת שוויים יש להביא בחשבון, בנוסף על שוויים של המקרקעין עצמם, את שווי השימוש המיוחד שנעשה בהם ואשר עושה את העסק לעסק חי ופעיל הנושא רווחים.
שיטת ההוצאות (השיטה השיורית)
שיטת ההוצאות (השיטה השיורית) מיועדת, על-פי-רוב, לקביעת ערכם של בנינים שהופקעו. בשיטה זו יש לחלק את הנכס נשוא השומה לשני חלקים: קרקע והשבחה. הערכת שווי הקרקע נעשית בשיטת ההשוואה הישירה, או לפי עליית המחירים הכללית בשוק המקרקעין. הערכת שווי ההשבחה נעשית על-פי ההנחה היסודית, שהגבול העליון של ערך הנכס הוא דמי הוצאות הבנייה מחדש או התמורה.
בשיטה זו ניתן להבחין בארבעה שלבים: הערכת שווי הקרקע כאילו היא ריקה; הערכת בניני התמורה לפי מחירי בנייה קיימים; הערכת הפחת שנצטבר מכל הגורמים וניכויו מערך הבנין החדש; הסכום המייצג את ערך הקרקע ואת ערך הבנין המופחת. מחירי הבנייה בשיטה זו נקבעים על-פי ההוצאות הדרושות לבניית מבנה חדש דומה, הכוללות מחירי חומרים, שכר עבודה, תכנון, ריבית ורווח.
שיטה זו יכולה גם לשמש לקביעת השווי של קרקע ריקה על-פי מחיר נתון של בנין. באופן זה נעשית השומה בדרך ההפוכה. ממחירו הנתון של הבנין יש להפחית את הוצאות הבנייה, תוך שהן מותאמות למצבו הנוכחי של הבנין. הסכום המתקבל מייצג את שווי הקרקע כשהיא ריקה.
שיטה זו אינה בטוחה די צרכה, מכיוון שמרווח הטעות בקביעת שווי הבנין בדרך זו הינו רחב. בהעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך כלל להישען על הערכה גרידא לגביו, שכן, הפרש קטן יחסית בהערכתו, לכאן או לכאן, עלול לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה. אולם, כאשר נסיבות המקרה מצדיקות זאת, כגון: כאשר אין עיסקאות מתאימות להשוואה, או כאשר קיים מידע מספיק ובטוח ביחס לכל מרכיבי המחיר פרט לקרקע, אין מניעה להשתמש בשיטה זו לצורך קביעה וחישוב פיצויי הפקעה.
שיטת היוון ההכנסות
בסוג מסויים של נכסים, שווי הנכס נקבע, בדרך כלל, תוך הסתמכות על היקף המסחר והעסקים, שניתן לנהל בו, תוך התייחסות לרווחים המופקים ממנו. נכסים מסוג שכזה הם: בתי מלון, מסעדות, בתי שעשועים וכיו"ב. קשה לערוך השוואה עם נכסים אחרים מאותו סוג כדי להגיע לשוויים של אלה, כיוון ששוויים תלוי בעיקר בכושר ההכנסה שלהם.
במקרים שכאלה, יש להעריך את שווי הנכסים על-ידי בדיקת ההכנסות ברוטו שהם הפיקו, ניכוי הוצאות התפעול הקשורות ביצירת ההכנסה, ניכוי נוסף המהווה ריבית על ההשקעה שהשוכר יצטרך לשאת בה, וניכוי נוסף בעד פיצוי נאות לאותו שוכר על הסיכון שבאותה יוזמה עסקית. היתרה שתיוותר מהווה את ההכנסה הצפויה כדמי השכירות של הנכס. סכום זה של דמי השכירות יש להוון לשווי מכירה עכשוי, ובאופן זה מתקבל הסכום המייצג את שווי הבעלות בנכס.
שיטה זו יכולה לשמש גם בקביעת שוויים של נכסים אחרים, כגון: קרקע, בתי מגורים ובתי עסק רגילים.
שיטת עליית המחירים הכללית
כאשר אין כלל עיסקאות במקרקעין המופקעים, או במקרקעין דומים אחרים הסמוכים לאותם מקרקעין, לא ניתן לקבוע את שווי המקרקעין בדרך של השוואה. זהו מצב שכיח כאשר חלה לגבי המקרקעין המופקעים הקפאה ממושכת של הפיתוח והבינוי, הגורמת לעיוות במחירי השוק באותו מקום, או כאשר מדובר בנכסים שאין לגביהם שוק.
במקרים שכאלה, רשאי בית המשפט לקבוע את שוויים הנכון של המקרקעין על-פי המחיר ששולם על-ידי הבעלים בשעת הרכישה, תוך התאמת מחיר זה לעליות המחירים, שחלו בשוק המקרקעין הכללי.
חולשתה של שיטה זו היא בכך, שברוב המקרים אין עליות המחירים בשוק המקרקעין זהות בכל האזורים, ויש, איפוא, להיזקק לממוצע כלשהו, אשר פוגע בדיוקה של התוצאה.
(ראו בהרחבה: אריה קמר, דיני הפקעת קרקעות, מהדורה שמינית (התשע"ד-2013), כרך שני, בעמ' 830-823).
