הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה חלה גם לגבי תוכנית הקובעת הפקעה עתידית

מקום ששינוי הייעוד בתוכנית שקיבלה תוקף נעשה למטרת הפקעה עתידה, גם אז זכאי בעל הזכויות לקבל פיצויים סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עם מתן התוקף לתוכנית, וללא קשר למועד ההפקעה בפועל, שכן, הנזק הנגרם על-ידי שינוי הייעוד הוא מיידי.

אם לא תאמר כן, תוכל הוועדה המקומית, הרוצה להפקיע מקרקעין תוך תשלום פיצויים בשיעור מיזערי, ללכת בדרך פשוטה זו: קודם לשנות את ייעודם של המקרקעין להפקעה ואחר כך להפקיעם, שאז תהא היא פטורה, הן מחובת תשלום הפיצויים בגין שינוי הייעוד לפי חוק התכנון והבניה, והן מעולו של החוק שמכוחו נעשתה ההפקעה, שכן, בעת ביצוע ההפקעה הממשית המקרקעין כבר יהיו כמעט חסרי-ערך בעטיו של שינוי הייעוד,. על-פי-רוב, פיצוי זה הוא עיקר הפיצוי בעד המקרקעין, כיוון ששינוי הייעוד מביא בעקבותיו את ההפקעה.

פגיעה במקרקעין על-ידי תוכנית והפקעה נלווית

נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או הגובלים בה, ובשלב מאוחר יותר הופקעו אותם מקרקעין, עומדות לבעלים או לבעל זכות אחרת בהם שתי עילות תביעה עצמאיות ונפרדות: האחת – תביעה לפיצויים בעד הפגיעה התכנונית במקרקעין על-ידי התוכנית, והשניה – תביעה לפיצויים בעד הפגיעה הקנינית עקב הפקעת קרקעות במצבם החדש.

הפיצוי הדו-שלבי נועד להיטיב את מצבו של בעל המקרקעין

הפיצוי הדו-שלבי נועד להטיב את מצבו של בעל המקרקעין, באופן המקנה לו זכות לקבל פיצוי מלא בעד הפגיעה התכנונית, שנפגעו מקרקעיו עקב שינוי ייעודם לצרכי ציבור ולהפקעה, מבלי שיצטרך להמתין בקבלת הפיצוי האמור עד לנקיטת הליכי ההפקעה.

במילים אחרות – ביסוד ההבחנה האמורה וקביעתו של פיצוי בגין כל שלב בנפרד עומדים, בין היתר: הרצון לצמצם את נזקו של בעל המקרקעין המופקעים, שפגיעתו מתגבשת עוד בטרם בוצעה ההפקעה בפועל, ועם פרסומה של התוכנית; העובדה שלא תמיד תוכנית הצופה הפקעה בעתיד אומנם מסתיימת בביצוע הפקעה.

יש ליתן מענה לנזקיו של בעל המקרקעין, שערך מקרקעיו עלול לרדת באופן משמעותי כתוצאה מן התוכנית; ובעיקר, אופיין השונה של הפעולות, שהרי גם אם שינוי הייעוד המתבקש מהוראות התוכנית נועד ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה, אין זה אלא מהלך תכנוני הצופה פני עתיד, שאין בו כדי לגבש את מעשה הנטילה עצמו, ששולל בפועל את זכות הבעלות מבעל המקרקעין.

הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965

זכות התביעה לפי העילה הראשונה קמה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הקובע, שמקום שמקרקעין, הנמצאים בתחום תוכנית או גובלים בה, נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מי שהיה ביום תחילתה של התוכנית בעל המקרקעין, או בעל זכות בהם, זכאי לקבל פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ובלבד שהפגיעה אינה מסוג הפגיעות המפורטות בסעיף 200 לחוק.

סעיף 197(ב) לחוק קובע, כי התביעה לפיצויים תוגש תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. עוד קובע הסעיף, כי שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם עברה התקופה.

הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נועדה לפצות בעד הפגיעה התכנונית

המועד הקובע לשומת הפיצויים הינו מועד תחילתה של התוכנית. התביעה לפיצויים בעד הפגיעה התכנונית נועדה לפצות את בעל הזכויות במקרקעין על הקטנת אפשרויות הניצול התכנוני של המקרקעין. שיעור הפיצויים הינו בגובה ההפרש בשווי המקרקעין במצבם ערב תחילתה של התוכנית לעומת מצבם אחרי תחילתה של התוכנית. הפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר, בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם, אשר מחזיק באותו זמן במקרקעין.

בקביעת שווי המקרקעין יש להתחשב הן בשימושים והן בפוטנציאל

בקביעת שווי המקרקעין ערב תחילתה של התוכנית יש להתחשב בכל השימושים, שניתן לעשות במקרקעין על-פי התוכנית הישנה נשוא השינוי, תוך התעלמות מהגבלות השימוש, שהוטלו על-פי חוק התכנון והבניה בשלבי הכנת תוכנית השינוי (לפי סעיף 78 לחוק) או בשלבי הפקדתה (לפי סעיפים 97, 97א ו-98 לחוק), וכן תוך התעלמות מירידת שווי המקרקעין בשוק עם היוודע הכוונה לשנות את ייעודם של המקרקעין או את אפשרויות ניצולם. כמו כן, יש לנטרל משווי המקרקעין את ציפיות השוק להפקעה עתידית ללא פיצוי.

ניתן להביא בחשבון סיכוי סביר לשינוי ייעודם של המקרקעין, אלמלא התוכנית הפוגעת. אין להעריך את מידת הפגיעה תוך התייחסות לשינוי הייעוד, שיחול ביתר המקרקעין שבסביבה אחרי תחילתה של התוכנית החדשה ומכוחה. כך, למשל, מקרקעין שנועדו לבניה והפכו לבעלי ייעוד ציבורי אינם בעלי ערך גבוה יותר מאשר ערב התוכנית, גם אם יתר המקרקעין באותו אזור יהפכו לפי התוכנית למיועדים לבניה צפופה ורבה יותר.

אין להפחית מהפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לחוק את השטח שניתן להפקיעו ללא פיצויים

אין להפחית מהפיצויים בעד שינוי הייעוד את השטח, שניתן להפקיעו ללא תשלום פיצויים מכוח סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, אפילו נעשה שינוי הייעוד למטרת הפקעה עתידה. הטעם לכך הוא, שהבעלים זכאי לפיצוי מלא בעד הפגיעה במקרקעין, אלא אם כן קיימת בחוק הוראה מפורשת, השוללת או מקטינה את הפיצוי.

בהבדל מההוראה המפורשת הקיימת בנדון זה בסעיף 190(א)(1) לחוק לגבי שלב ההפקעה, אין הוראה דומה בחוק לגבי שלב שינוי הייעוד. לפיכך, זכאי הבעלים לפיצוי מלא.

הזכות לפיצויים בעד אובדן זכות השימוש עד לביצוע ההפקעה

ייעודם של מקרקעין בתוכנית בנין עיר להפקעה מזכה את בעל הזכויות בפיצויים בעד אובדן זכות השימוש בתקופה שבה נמנע בפועל השימוש ועד לתפיסת ההחזקה במקרקעין בעקבות נקיטת הליכי ההפקעה.

הזכות לקבל פיצויי הפקעה

זכות התביעה לפי העילה השניה קמה בעקבות ההפקעה. פיצויי הפקעה נועדו לפצות את בעל הזכויות במקרקעין שהופקעו בעד נטילת זכויות הקנין המוקנות לו במקרקעין. בהבדל מהזכות לפיצוי בעד הפגיעה התכנונית, שהיא זכות שנוצרה בסעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, הרי הזכות לפיצויי הפקעה קיימת, גם מקום שלא נקבעה הוראה מפורשת בחוק, המקנה סמכויות הפקעה, בדבר הזכות לפיצויים. הזכות לפיצויי הפקעה קיימת ועומדת, כל עוד לא נשללה במפורש בחוק.

שיעור הפיצויים בעד ההפקעה הינו שווי המקרקעין ביום הקובע לשומת פיצויי ההפקעה, דהיינו, שוויים הנמוך יותר עקב ייעודם החדש להפקעה. הטעם לקביעת הפיצויים שעל-פי עילה זו לפי השווי הנמוך יותר של המקרקעין הוא, שאין בעל המקרקעין יכול להנות משני העולמות: מחד גיסא, לקבל פיצויים על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עקב שינוי התוכנית, סמוך לאחר שינויה, ומאידך גיסא, לתבוע שבקביעת השווי במסגרת ההפקעה, הנעשית במועד מאוחר יותר, כששווי המקרקעין נמוך יותר, יתעלם בית המשפט משינוי זה, שאחרת יעלה סכום הפיצויים הכולל על שווי המקרקעין ערב שינוי הייעוד. סכום הפיצויים הכולל שישולם לבעל הזכויות בגין שתי העילות האמורות לא יעלה על ערכם המלא של המקרקעין ערב מתן התוקף לתוכנית שייעדה אותם להפקעה.

התיישנות זכות התביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

לא הוגשה התביעה לפיצויים בגין שינוי הייעוד בתוך המועד הקבוע לכך בסעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, דהיינו, תוך שלוש שנים מיום מתן התוקף לתוכנית, לא יוכל בעל הזכויות לתבוע את הפיצוי הזה במסגרת התביעה לפיצויים בעד ההפקעה.

(ראו בהרחבה: אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שמינית (התשע"ד-2013), כרך ראשון, בעמ'  651-640).

עוד בנושא:

הגדרת הפקעה

היסוד הראשון: הפקעה כרוכה בפעולת רכישה היסוד הראשון בהגדרת הפקעה הינו רכישה, דהיינו, העברת זכויות מבעליהן לרשותו של המפקיע. בהעדר

סגירת תפריט